Hoe kan een gemeente ervoor zorgen dat haar vastgoedportefeuille voldoet aan de daarvoor gestelde klimaatdoelstellingen?

In dit artikel deelt onze Young Professional Sjoerd van Meijl de resultaten van zijn afstudeeronderzoek aan de opleiding International Facility Management aan Breda University of Applied Sciences. Hoe kan een gemeente ervoor zorgen dat haar vastgoedportefeuille voldoet aan de daarvoor gestelde klimaatdoelstellingen?

Doelstellingen
In het Klimaatakkoord is het doel gesteld om in 2050 de uitstoot van co2 met 95% af te nemen. Gebouwen maken hier een groot onderdeel van uit. De gemeente Weert heeft de ambitie om al in 2040 volledig energieneutraal te zijn. De vastgoedafdeling van de gemeente Weert beheert een portfolio van 120 panden, welke in 2040 aan deze doelstellingen moeten voldoen. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten heeft hiervoor een aanpak op hoofdlijnen opgesteld, de Sectorale Routekaart Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed. Om efficiënt gebruik te maken van de gelimiteerde beschikbare middelen heeft de gemeente Weert een concreet plan van aanpak nodig. Daarvoor zijn zeven gemeenten geïnterviewd over hoe zij de routekaart hebben vertaald naar de praktijk om zo hun maatschappelijk vastgoed te verduurzamen.

Sjoerd1 300X200
Levenscycls Van Een Gebouw

Levenscyclus van een gebouw
Voordat een gebouw energieneutraal genoemd kan worden, zullen alle drie de fases van de levenscyclus van een gebouw energieneutraal moeten zijn. De eerste fase is de productiefase, waar o.a. de impact van het gebruikte materiaal en het transport in wordt meegenomen. De tweede fase is de operationele fase, waaronder het energieverbruik als het pand in gebruik is. De derde fase is de sloop fase, waaronder de verbruikte energie bij de sloop en transport van puin valt. Bij onderzoek naar energieverbruik van gebouwen wordt meestal gefocust op de operationele fase van een gebouw. Zo ook bij de geïnterviewden gemeenten. Het risico bestaat echter dat als energie besparende maatregelen worden genomen met oog voor de operationele fase, de totale footprint juist kan vergroten als de andere fases niet in het besluit worden meegenomen.

De geïnterviewden gemeenten geven aan zich hiervan bewust te zijn, maar dat zij dit (nog) niet meenemen in het uitzetten van hun opdrachten. Hiervoor worden verschillende redenen gegeven. Het niet beschikken over de financiële middelen om circulariteit als vereiste te stellen is een veel gegeven antwoord. Daarnaast geven sommige gemeenten aan dat zij de opdracht hebben om enkel het energieverbruik van de operationele fase te verminderen, dus dat is ook waar zij zich op focussen. Verder wordt aangegeven dat zij verwachten dat bouwbedrijven niet klaar zijn om aan deze eisen te voldoen, waardoor ze circulariteit aan de voorkant al niet meenemen bij het uitzetten van een opdracht. Na het implementeren van energiebesparende maatregelen, kunnen de gemeenten geen uitspraak doen over het reduceren van de totale footprint van het gebouw doordat er transparantie mist. Het is onduidelijk of de genomen maatregelen bijdragen aan de oplossing van de klimaatcrisis, of juist bijdragen aan de klimaatcrisis.

Afwegen van maatregelen
Om te weten welke maatregelen nodig zijn om tot een energieneutraal pand te komen, zullen de panden en hun energieverbruik beoordeeld moeten worden. Als deze panden inzichtelijk zijn, heeft de gemeente een overzicht van haar grootgebruikers en worden er per pand mogelijke scenario’s opgesteld. Maatregelen met de kortste terugverdientijd en relatief grote impact hebben hierbij prioriteit. Deze scenario’s worden opgesteld op het te behalen energie label. Verder wordt er een onderscheid gemaakt op de terugverdientijd van de te nemen maatregelen. De gemeenteraad besluit uiteindelijk welk scenario uitgevoerd zal worden, en waarvoor de benodigde financiële middelen beschikbaar worden gesteld.

Niet alle mogelijke maatregelen zijn terug te berekenen naar een terugverdientijd. Maatregelen ten goede van biodiversiteit of klimaatadaptatie kunnen niet beoordeeld worden aan de hand van een besparing op de energierekening. Indirecte positieve effecten worden bij dit proces buiten beschouwing gelaten. Het zal nodig zijn om met een andere bril naar deze maatregelen te kijken, dan enkel met een financiële. Wat is de maatschappelijke impact van deze te nemen maatregelen? Het is aan de gemeenteraad om hier een beslissing over te maken. Om te zorgen dat zij dit goed kunnen doen, is het wel nodig om dit als scenario op tafel te krijgen. Hiervoor zal een samenwerkingsconstructie met de markt voor nodig zijn, waarin ruimte is voor hun cruciale inbreng van hun kennis en expertise in plaats van dichtgetimmerde tenders.

Adviezen
De gemeente Weert is geadviseerd om haar doelstellingen concreter te maken. Momenteel is er teveel ruimte voor interpretatie. Het is onduidelijk of de gestelde doelen gelden voor de totale levenscyclus van een gebouw of enkel voor de operationele fase. Deze onduidelijkheid leidt tot discussie op uitvoeringsniveau, wat opgehelderd kan worden door besluitvorming van bovenaf.

Daarnaast is er geadviseerd om te starten met een pilot bij een aantal gebouwen welke representatief zijn voor de portefeuille. Hierbij kan de gemeente Weert organisatorische en financiële constructies uitproberen en leren van de implementatie van technische maatregelen. Gemaakte fouten kunnen worden herzien en aangepast, voordat deze op grote schaal worden geïmplementeerd.

Verder benadrukken de geïnterviewde gemeenten het belang van het creëren van draagvlak. De impact van de vastgoedportefeuille van de gemeenten is maar een klein onderdeel van de totale co2 uitstoot binnen de gemeentegrenzen. Daarom is het van groot belang dat er draagvlak gecreëerd wordt bij inwoners en bedrijven in de regio. Dit kan door transparant te zijn en succesvolle cases met hen te delen, en hun vragen en onzekerheden weg te nemen. Zij zullen ook moeten aansluiten bij de verduurzamingsopgave als we gezamenlijk de doelen van het klimaatakkoord willen behalen.

Sjoerd 3 E1631780641723